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재개발 재건축 책, 용적률? 추가분담금이란? 건축물대장? 재개발 재건축 반대 시 해결방법(난생처음 재개발 재건축을 읽고 정리한 6가지)
치킨으로우주정복 2021. 11. 1. 05:43재개발 재건축 책을 읽고 정리한 6가지
난생처음 재개발 재건축
1. 단지 내 상가 소유자가 재건축에 반대하면 어떻게 할까?
- 재건축 대상인 단지 내 상가에 투자하는 것은 적극적으로 추천하지 않음.
- 상가 소유자들의 반대가 심해 재건축 사업을 사업을 진행할 수 없는 경우 재건축 추진위원회는 상가 부분의 토지에 대하여 분할 청구하여 상가 소유자를 제외하고 재건축 정비사업을 추진할 수 있음. 아래에서 재개발 재건축 진행 시 생기는 문제에 대해 알아보세요.
- 상가 소유자들이 많거나 상가 소유자들이 정비사업에 반대하는 구역은 사업이 지연 혹은 좌초되는 경우가 많으므로 투자에 유의
2. 건축물대장에서 주구조와 사용승인일을 확인
3. 비례율로 수익성 판단하기
- 비례율은 해당 정비구역의 이윤과 헌 집들(사실상 토지)의 가치에 대한 비율
비례율=(종후자산가격-총사업비용)/종전자산가격
- '1'이 넘는다면 해당 사업은 수익성이 있다고 판단
- 비례율과 권리가액이 고정 값이 아니라는 것도 매우 중요
4. 추가분담금 얼마나 내야 할까?
- 헌 집을 내주고 새 집을 받기 위해 정산해야 하는 돈이 ‘추가분담금’
- 내가 내놓아야 할 헌 집의 가치는 감정평가로 결정되는데 이를 종전 자산평가라 함
- 종전자산평가금액, 비례율, 새 집의 분양 가격을 알면 추가분담금을 계산할 수 있음. 부동산 고민 동네부동산에서 상담받아보세요.
예시) 해당105%
A씨의 종전자산평가액 6억 원
신축 아파트 분양가 25평 7억 원/ 18평 5억 4000만 원
A씨의 권리가액: 6억 원 * 105%= 6억 3000만 원
- 25평 분양 신청 시: 7억 원(분양가)-6억 3,000만 원(권리가액)=7,000만 원의 추가분담금
- 18평 분양 신청 시: 5억 4000만 원(분양가)-6억 3000만 원(권리가액)=9,000만 원의 환급금
5. 부동산 중개업소에서 꼭 확인해야 할 것들
- 정비구역 투자를 결정하고 매매 계약을 할 때에는 반드시 매매계약서에 다음과 같은 특약을 넣자!!
본 매매는 매수자가 재개발 재건축으로 인한 신축 아파트(상가)의 분양권을 얻고자 하는 계약으로서, 매도인은 동 정비구역의 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 온전하게 승계한다. 또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본건 부동산 외의 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제 될 경우(계약취소, 손해배상 등의) 책임을 지기로 한다.
- 조합원 지위 승계 매물인지 확인을 위하여 조합 사무실에 방문하자. 매수 의사와 사정을 밝힌 후 문의하면 해당 조합원의 조합원 지위 여부를 확인 가능. 재건축 재개발 진행시 생기는 부동산 세무사에게 상담받아보세요.
- 재개발 재건축은 장기투자다. 성격이 급한 사람에게는 힘들 수도 있지만 그 기다리는 시간마저 또 다른 투자를 하는 시간으로 활용하면 수익을 극대화할 수 있음
6. 서울시 도시계획조례 용도지역별 용적률
제55조(용도지역 안에서의) ① 법 제78조제1항ㆍ제2항 및 영 제85조제1항에 따라 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다.<개정 2008. 7. 30., 2016. 7. 14.>
1. 제1종전용주거지역：100퍼센트
2. 제2종전용주거지역：120퍼센트
3. 제1종일반주거지역：150퍼센트
4. 제2종일반주거지역：200퍼센트
5. 제3종일반주거지역：250퍼센트
6. 준주거지역：400퍼센트
7. 중심상업지역：1천퍼센트(단, 역사도심：800퍼센트]
8. 일반상업지역：800퍼센트(단, 역사도심：600퍼센트)
9. 근린상업지역：600퍼센트(단, 역사도심：500퍼센트)
10. 유통상업지역：600퍼센트>(단, 역사도심：500퍼센트)
11. 전용공업지역：200퍼센트
12. 일반공업지역：200퍼센트
13. 준공업지역：400퍼센트
14. 보전녹지지역 : 50퍼센트
15. 생산녹지지역 : 50퍼센트
16. 자연녹지지역 : 50퍼센트
- 현재(구건축물)의 용적률이 낮은 정비구역이 투자에 유리하다.
- 용적률을 따져볼 때도 용적률 자체의 수치뿐 아니라 용도지역의 종상향 가능성, 조합원의 수 등을 종합적으로 고려하여 투자대상을 분석해야 함.. 용적률만 맹신하면 투자에 실패할 수 있다.
재개발 재건축 책을 읽고 내가 알고 싶은, 기억하고 싶은 6가지로 정리하였다. '난생처음 재개발 재건축' 책 제목처럼 정말 난생처음이다. 재개발 재건축은 어떻게 진행되는 걸까? 재건축 재개발 절차를 아래에서 확인해보세요.
재개발 재건축 간단정리, 언제 투자할까? 위험부담은 없을까?
재개발 재건축 투자 재건축 재개발 차이 재개발과 재건축의 차이를 간단하게 설명하면 재건축은 오래된 아파트를 골대인 뼈대만 남기고 새로 건축하는 것이다. 재개발은 말 그대로 노후된 지역
rich.educoco.kr
이상으로 난생처음 재개발 재건축에 투자하기 위해 책을 읽고 정리해보았다. 자산가와 자본가가 되기 위해 오늘도 부자 되는 공부를 해야겠다.
+ 예전에는 티끌을 모아 얼마나 부자가 될 수 있다고 생각했는데, 그 티끌들을 모으면 종잣돈이 생긴다는 것을 알게 되었다. 가장 중요한 것은 수입을 늘리고 지출을 줄이는 것인데 이 것이 참 어렵다...
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