재개발 재건축 간단정리, 언제 투자할까? 위험부담은 없을까?

재개발 재건축 투자

재건축 재개발 차이

재개발과 재건축의 차이를 간단하게 설명하면 재건축은 오래된 아파트를 골대인 뼈대만 남기고 새로 건축하는 것이다. 재개발은 말 그대로 노후된 지역을 개발하는 것이다. 재개발 재건축에 대해 아래에서 알아보세요.

 

 

 

 

 

유명한 재건축 아파트는 은마 아파트 재건축, 남성 아파트 재건축, 목동 재건축 등이 있다. 은마 아파트 재건축의 경우 아직 조합설립 전 단계로 극초기 투자 상태가 된다. 하지만 입지가 좋아 초기 투자의 위험을 감수하고 투자하는 경우가 많다. 

재건축 재개발

재개발과 재건축을 알기 위해 먼저 도시정비사업을 알아야 한다. 도시 정비사업이란? 오래되거나 불량한 도시가 재기능을 할 수 있게 회복하기 위해 정비구역 안에서 정비기반 시설을 정비하여 개량하거나 건설하는 사업이다. 그 예로는 주택 재건축, 주택 재개발, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업이 있다.

 

 

 

 

 

 

재개발과 재건축에 투자하려면 어떠한 흐름으로 진행되는지 알아볼 필요가 있다. 재건축과 재개발은 크게 5가지 단계로 나눠진다. 안전진단- 추진위원회-조합설립-사업시행인가-관리처분인가

 

계획단계

 

재재(재건축과 재개발을 줄여 부르는 약어)에 투자하기 위해 조합설립인가 단계, 사업시행인가 시기에 들어가고, 관리처분 인가 전 후에 많이 들어간다. 그 이전 단계는 사업까지 너무 시간이 오래 걸리고 위험 부담이 크기 때문이다.

 

조합설립

사업시행인가가 나면 구청장이 사업시행인가 고시를 낸다. 그 후에 관리처분 인가가 떨어진다. 관리처분인가가 나면 이주가 시작되고 철거가 진행된다. 이 시기에 이주비 데출이 진행된다.

 

 

이주

관리처분 인가를 줄여서 '관처'라고 하여 관처났다고 표현한다. 이 시기는 가격 상승이 제일 큰 부분으로 관처나기 전 후에 투자자가 많이 들어간다. 왜냐하면 관리처분이 나지 않아 사업이 진행이 되지 않는 곳도 많기 때문이다.

 

 

사업시행인가

살펴본 것처럼 재개발 재건축은 오랜 시간이 걸린다. 그래서 혹자는 재재는 시간과의 싸움이라고 한다. 정비사업이 길어지면 보통 10년에서 30년까지도 걸리기 때문이다.

 

아파트

 

사업 초기 단계에서 진입하면 매입 가격은 낮을 수 있지만 위험부담이 크고 사업이 무산될 가능성이 있다. 재개발 재건축을 언제 투자할지 아래에서 알아보세요.

 

 

 

 

 

 

반대로 사업 후반에 재개발 재건축에 진입하게 되면 위험부담은 적어지지만, 사업 초기에 진입했을 때보다 많이 매수비용이 발생한다. 그래서 본인의 성향에 맞게 어느 단계에 진입할 것인지 심사숙고하여 투자해야 한다.

 

착공 및 분양

 

재개발 재건축 조합설립 이후에 투자를 하고, 사업시행 인가, 관리처분 인가 전 후로 사업이 많이 진행되었을 때 매도하는 것도 좋은 방법이다. 

 

투자는 기술 매도는 예술

 

2021년 6월 법이 바뀌어서 구역지정 이후에 재건축과 재개발이 각각 안전진단 통과, 정비구역지정 이후 매도가 불가하다. 그러니 처음부터 소유권 등기이전이 완료될 때까지 가지고 있을 각오로 들어가는 곳이 좋다.

 

마지막으로 재개발 재건축 투자 시에 사업이 무산되어도 꼭 잘 팔리는 곳으로 투자를 해야 한다. 예를 들어 재개발 재건축을 할 아파트나 주택, 빌라가 오래되었지만 사람들이 전세 월세로 잘 살고 있는 곳을 매입해야 한다.