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임대인수선의무 3가지
임차하여 살고 있는 집에 문제가 생기면 누가 부담을 해야 할까? 먼저 임대차는 민법상 임대차 특별법 + 편면적 강행규정이다. 즉, 주택임대차보호법으로 보호된다.
여기서 편면적의 의미는계약 당사자 중 어느 한쪽에 대해서만 당사자의 약정보다 앞서는 효력이 있는 것을 이르는 의미다.
민법
민법 623조에서는 '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중에는 그 사용, 수익이 필요한 상태를 유지할 의무가' 있다고 한다.
반면 374조에서는 '임차인이 그 물건을 인도하기까지는 선량한 관리자의 주의로 보관하여야 한다'는 것이 명시되어 있다.
임대인 수선의무 요건 3가지
임대인 수선의무 요건 3가지 중 파손, 수리가능, 사용수익 할 수 없는 경우이다.
→ 임차인은 수선의무불이행에 대해 차임지급 거절 또는 감액 청구 외에 계약해지(544조)와 손해배상 청구(551조)를 할 수 있다
→ 사용수익할 수 없는 경우 (현저히 곤란한 경우 포함)로써 임차인의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해지할 수 있다 (625조)
(참고로 임대인의 수선의무는 임의규정으로 배제도 가능합니다 → 즉 특약으로 수선하지 않겠다고 할 수 있다)
임대인의 수선의무 불이행에 대해 임차인은, 차임지급의 거절 또는 차임감액청구 외에 계약해지와 손해배상청구를 할 수 있다
다만, 수선의무는 당사자간 특약으로 배제할 수 있으며, 특약 배제는 소규모 수선만 가능하고,
대규모 수선은 특약배제도 불가하다.
이처럼 임대차에서 임의규정에 해당하는 것은, 수비양(수선의무, 비용상환청구권, 양도전대제한)입니다.
전세와 월세의 임대인 수선의무
임대차 계약이 전세이든 월세이든 임차하여 살고 있는 문제가 생기면 집의 설비에 관한 수리인 천장 누수, 보일러 하자, 수도관 누수, 계량기 고장, 창문 파손, 전기시설 하자 등은 집주인이 수리한다.
임차인(세입자)은 고의나 과실로 인한 파손, 간단한 수선인 소모품 교체 등은 직접 부담한다. 즉 집을 사용하는데 지장이 없는 수리인 형광등 교체, 샤워기 헤드, 도어록 건전지 교체 등은 직접 수리한다.
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