서울 재건축 재개발, 22년 서울 부동산 전망

서울 부동산은 22년 어떻게 투자해야 할까? 서울의 재건축 재개발과 지금은 무엇을 봐야 하는지 어떤 부동산을 구입해야 하는지 아래에서 알아보자.

 

1.서울 재건축 재개발

· 22년 서울 부동산의 가장 핫한 상품은 재재
· 신속통합기획 1/2 - 엄청 길게 걸리는 각종 과정을 절반으로 단축하겠다

서울 부동산

· 건폐율도 용적률도 높여서 더 높게 더 넓게 짓게 하겠다

· 이것 발표되고 너도나도 몰려가고 싶은데 1월 28일 권리 산정일 기준
· 1월 28일 이후에 신통 구역을 산사람은 현금청산 대상
· 1월 28일 이후 신축빌라 쪼개기 물건 산 경우 현금청산
· 현금청산이 되면 보통 공시 가격보다 조금 더 쳐주는 정도의 보상만 받는 것! 손해다
· 또 토지거래허가구역으로 묶임(실거주, 허가받아야 됨 결국 매도가 힘들어진다)
· 토지 거래 허가 기간은 지정 기간을 계속 연장

 

· 서울 재재 : 권리 산정일, 토지거래허가구역 체크, 실거주 요건 체크 확인
· 대단지 재재단지의 경과도 계속 보면서 문제 발생 체크
· 둔촌주공 분양이 왜 미뤄지는지 체크

→ 리치고 어플이나 pc버전으로 재건축, 재개발 아이콘을 수시로 클릭해 보면서
ex) 주공 고층 4단지 :07년 안전진단받고 지금까지 진행 중인 이런 과정 찾아보며
· 내 자산이 각종 규제와 종부세를 겪고도 입주까지 버틸 수 있는지 체크
· 사업시행 인가에서 관리처분 인가에 이르기까지 여러 사례를 보면서 피값과 매수심리도 체크.

서울 부동산

· 주요 이슈가 되는 재재 단지들 주공 들어가는 대단지 아파트들의 변화도 계속 체크해야 재재를 투자할 마음가짐이 준비될 수 있는 것 같다.
ex) a라는 사람이 그 당시 시영 5.5억에 전세 끼고 투자해서 파크리고 43평 분양받았는데 그 돈으로 도곡렉슬 대치 아이파크 살 수 있었는데 아쉽다고 했음
· 어디가 가장 좋은 곳인지 스스로 알아야 장투를 해도 다른 결과가 나온다

2. 현재 봐야 할 자산

· 서울은 중형, 대형 가격이 같다
· 대형은 오를 때 폭이 더 많이 오르기 때문에 서울을 공부할 때 대형이 언제 오르고 얼마 기간 오르고 얼마큼 오르는지 스터디해야 한다
· 현재 서울의 자산 중 현시점 가장 싼 분야는 소형 오피, 대형 아파트
· 아파트 거래량은 내려가는 그래프 소형 오피는 올라가는 그래프
· 06년 1억하던 것이 2억 3천이 된다 이 상황이 될 타이밍인 것!
· 이미 방두칸, 방세 칸 오피가 급등하였고 소형 오피만 남은 상태였고 과거를 보고 미래를 예측
· 오피스텔은 취득세 4.6%로 상업용일 경우 법인 매도 시 종부세를 내지 않는다.
ex) 합정동 마포한강 2차 푸르지오

서울 부동산

· 갭이 작은 신축 역세권 오피를 사면 리스크가 적고 지금 전혀 오르지 않은 젓가락 그래프이기 때문에 상승 힘을 비축해놓은 상태
· 오피는 300세대 이상도 대단지라고 보고 역세권이 좋고 신축일수록 좋다 (호갱 노노로 오피 찾아보기)

3. 포트폴리오

· 서울 사는 무주택자 : 청약 가점이 낮아 확률이 낮으면 자산에 맞게 매수 추천
· 1 주택자 분들이나 일시적 비과세 맞추신 분들 : 세금 절약하는 게 우선 / 절대 다주택자 포트로 가지 말기 / 방 3개 오피스텔 (아파텔) / 지방 1억 미만 투자 추천
· 서울 다주택자분들은 대부분 중과가 해지될 때까지 기다리는 것 같다

서울 부동산

4. 서울 부동산 총평

· 지금까지 설명한 서울 스터디 법은 그 안에서 세분화하여 본인이 직접 스터디를 해야 함
· 서울은 경제지표 수급 청약 경쟁률 가격 등 봤을 때 아직 덜 오른 곳들도 있어 상승 여력 있다고 본다
· 재재 : 정말 긴 시간이 필요하고 전체 흐름과 상승 하락을 다 꽤 차고 자산이 여력이 있으신 분들의 최상 난이도 투자 상품 쉽게 다가가지 않으면 좋겠다
· 현재 저렴한 서울 소형 오피와 대형 아파트 가격을 체크하며 어떻게 변하는지 체크

 

· 각종 교통호재, 기업유치 호재는 호재가 연기되고 호재가 없어지고 호재가 이루어졌을 때 어떻게 보는 것만 반영
· 재재도 내가 안 사도 주요 대단지 아파트 주요 정책은 어려워도 상식처럼 인지
· 비례율, 추가 분담금, 각종 추가 비용을 인지
· 서울의 과거를 복기하며 어디가 정말 좋고 지금 싼 지를 공부