서울 부동산 전망과 지방 부동산과 차이점 7가지와 1, 2, 3기 신도시

부동산 투자를 하려면 얼마나 알아야할까? 부동산 투자하려면 이정도는 알아야 한다는 인터넷의 글의 가져왔다. 지방에 살아도 서울을 봐야한다고 하는데 왜 그런지 아래에서 알아보자.

 

1. 지방과 서울 부동산 차이점 7가지

1) 지방의 가장 많이 오른 아파트의 특징? 상권, 연식, 브랜드, 학군, 뷰, 평형,
2) 지방은 거의 학군이 없다,(대전 둔산, 대구 수성구,부산 사직,광주 남구 같은 곳 제외)
3) 지방은 교통망이라고 할 것이 없다. 지하철 있는 곳도 적고 끝과 끝은 1시간 이내로 왕복 가능

* 지방은 상권 크고 년석 신축 택지인 곳 그리고 대형일수록 비쌈
4) 지방과 서울의 가장 큰 차이는? 역세권이 최고
5) 지방과 가장 큰 차이는 구축도 재재 이슈를 받고 엄청나게 비싸다는 것!
6) 학군도 중요, 한강뷰, 소형일수록 비싸다
7) 서울과 지방의 평형별 비율로 보았을 때 지방은 대형 평수, 특히 입지 좋은 대형 평수 희소하고 돈 많은 사람들은 그곳에 가고 싶어 한다. 서울은 반대로 서울 경기에 대형 공급이 굉장히 많다.
평단가로 돌려보면 중형(34평)과 40평 이상의 대형 가격이 거의 같다.

* 이 두 곳의 차이를 정확하게 아는 것이 전국을 보는 시야를 넓히는 첫 번째!

2. 정책에 따른 서울부동산

· 현재 서울은 25개구가 모두 투기과열지구
· 대출은 15억 이상 금지,
· 아파트 2채 이상 되면 중과 20%씩/ 3채 이상 되면 30%씩 양도세에 추가과세
* 애매한 2주택자 양도세가 너무 커서 팔지 못한다
· 대출 상한가가 6억 이하일 때 9억 이하일 때, 양도세 비과세 구간이 9억에서 12억이 될 때 상한선을 여기까지 우선 올라야 된다는 신호를 캐치해야 한다.
· 지금 유동성으로 6억 이하 아파트는 대출 가능 때문에 갑자기 몰려들었고 비과세 조건 때문에 12억 맞추려고 사람들은 매도를 미룸
· 비싼 부동산 중개 수수료가 조정되자 더 싸게 수수료를 내고자 또 아파트를 매수 매도를 미루고 이런 하나하나의 정책과 흐름을 캐치해야 한다
· 동두천처럼 가장 마지막에 오르는 곳은 즉 수요가 덜한 곳은 올라도 매도 타임 잡기가 힘들다

3. 서울의 교통

· 구안에 있는 명소를 각인하면서 외운다.
ex) 롯데월드, 송파, 동대문, 서울대, 63빌딩 등등

한 번쯤 가 본 곳들을 하나씩 대입하고 관광지를 떠올리면서 주변을 상상하며 스스로 리마인드 한다

· 터미널이나 역을 내려 그 주변을 회상하고 거기의 교통 편을 기억 갈 때마다 호갱노노로 내가 있는 곳 아파트 얼마짜리인지 체크
· 서울의 지하철의 양대 산맥은 2호선과 9호선
· 그 노선의 아파트들이 거기서 강남과 가까운 곳들이 대부분 비싸고 좋다
· 지하철 2호선, 9호선 라인 아파트 주변부터 공부하는 것이 좋다고 생각
ex) 이미 비싼 곳은 몇 배가 올라 20 ~ 30억 / 어떤 곳은 약간 급지가 낮고 아직 6억
· 지금 싸다고 무조건 6억 이하 아파트만 봐야 할까요? → 지금 싼 곳은 앞으로도 증감률이 낮다고 생각!

○ 우리가 서울을 공부하는 이유
· 더 좋은 곳이 어디인지 다음 장에 정책이 완화하면 들어가고 지금도 계속 공부하며 어떤 자산이 저평가인지를 체크하기 위해서이다. 큰 서울 전체를 많은 시간 들여 다 공부할 필요는 없다고 생각

 

4. 1, 2, 3기신도시

· 서울을 공부하는데 1기 2기 3기 신도시를 모르면 안 된다.

- 1기 - 일산, 안양, 성남, 분당, 군포, 부천
- 2기 - 판교, 화성, 동탄, 위레, 김포, 파주, 광교, 양주, 검단
- 3기 - 남양주, 과천, 부천, 고양, 인천, 안산, 구리 등
· 그때마다 물량이 많았고 하락기가 왔었고 현재는 사전청약을 진행 중
* 사전청약은 본청약 전에 이루어지는데 그 지역에 2년간 거주해야 함
· 즉 3기 신도시 지역에 전세로 살아야 하고 전세가는 높아진다
· 사전청약은 분양가가 결정되지 않고 본청약 때 분양가가 확정
· 청약에 당첨됐던 그전 신도시의 경우 나중에 포기하는 경우 지연되는 경우가 굉장히 많다.
· 이전 과거를 공부하지 않고 3기 신도시 사전청약만 바라보고 있다면 만약 본청약 때 비싸진 분양가를 감당하지 못한다면 어떨지 생각해 보아야 한다.
· '나는 다주택자라 청약은 몰라' 하지 말고 계속 봐야 한다

 

서울부동산

5. 대단지 물량 체크

· 서울의 가장 큰 대단지 : 헬리오시티. 입주자에 전세가도 낮았고 언론에서 하락을 예고, 주변 수도권도 역전세를 맞기도 하면 수도권의 한차례 고비였지만 입주 후 계속 상승
* 이런 식으로 대단지 아파트들의 입주자 혹은 주요 비싼 구축들 매매가를 복기하며 서울의 역사를 공부해야 서울을 알 수 있다고 생각
· 지금 아파트들의 매물만 보고 호재만 보고 갭 금액만 보는 것은 의미가 없다고 생각
· 현재 서울의 어디가 비싸고 싼지 지방 사람은 가늠할 수 없다.

6. 분양 경쟁률 체크

· 현재 서울의 미분양은 거의 없다
· 미분양이 늘어날 때는 갑자기 한순간이기 때문에 그전에 청약 경쟁률을 체크!!
· 서울의 미분양이 없는데 언제 늘어날지 보면서 스스로의 포트폴리오를 구상
* 경쟁률이 높다는 것은 아직 무주택자의 수요가 많고 하락장으로 가기는 이르다는 것

 

7. 지방과의 비교

· 전국이 똑같은 흐름을 가지는 건 아니지만 지방 투자자는 서울에 대한 로망이 있다
· 지금 청주 지웰 59가 15억하고 대전 스마트시티가 20 억하면 사람들은 서울이 갑자기 싸 보이는 효과가 있다.
· 지금 중소도시 대장 단지는 보통 6억 이상, 20만 대 도시는 5억 대 10만 도시는 거의 4~5억 대
· 아직도 서울에 6억 미만 아파트가 있으니 사람들은 싸네, 갭이 1~2억이면 투자로 다시 보기도 한다
· 지방은 갭이 1억 이상 되면 대장 단지 아닌 이상 투자하지 않음
· 서울은 빌라든 재건축 구축이든 투자자들이 진입
· 수도권 분들도 지방의 흐름을 같이 봐야 한다

서울부동산

8. 각종 지표 흐름

· 서울의 매매가격지수 언제가 하락, 정체구간인지를 봐야 한다
· 고평가도 갱신한다.
· 바닥일 때 싼지는 알 수 있지만 언제가 매도 타이밍인지 알 수 없는 지표 (HAI 주택 부담지수)
: 높을수록 주택 사는데 부담스럽다 = 비싸다
· 현재 부동산 심리는 11월부터 얼음장입니다.
· 그러다 보니 법인 간 거래도 확 줄었다
· 하지만 이 와중에 전세가는 계속 오르고 있다 (실거주 힘이 강하다) [전세가격지수]
· 시도별 소득 규모 세종 1위, 서울 경기 2위
· 서울, 세종, 제주의 자산을 보면 서울이 6억 7천인데 부동산 자산이 5억
* 부동산은 자산의 엄청난 비중을 나타내고 부동산 공부는 생존을 위한 필수요건!

 

○ 연도별 소비자 물가지수는 매년 올라가고 있다

· 코로나에 경기가 안 좋다고 하지만 하단의 수입, 수출은 점점 늘고 있다
· 전국에서 서울의 어느 지역으로 전출입 되는 곳이 많은지? 송파 강남이 압도적
· 관악구는 20대가 많은데 서울대, 중앙대, 총신대의 영향
· 송파, 강남의 20세 이하 비중도 다른 구랑 굉장히 다르다
· 학군이나 학원가가 잘 돼있을 것 같다는 생각!

서울부동산

9. 리치고 활용

· 서울 공부하기 가장 좋은 어플은 리치고
· 메인에 학군 진학률 순위를 알 수 있다
· 21년 기준 가장 빠른 정보를 쉽게 파악하고 그 주위 아파트를 찾아보면 학군과 아파트의 관계를 파악
· 아파트 랭킹에 평단가 높은 순으로 어디가 가장 비싼 아파트인지 서울 아파트가 평당 1억이 넘는 것을 알 수 있다
· 반대로 아직도 싼 아파트들고 알 수 있다
· 전세가율도 체크하여 어느 곳이 실거주 수요가 탄탄하지 볼 수 있다
· 갭 금액 낮은 순으로 지금 적은 금액으로 투자할 곳도 볼 수 있다
· 현재 갭 2억 정도 하는 아파트들이 꽤 나온다

10. 학원가

· 서울의 3대 학원가 (호갱노노 학원가 체크) 대치동 834개, 중계동 은행사거리(은사), 목동
· 학원가와 가까운 곳, 지하철 노선이 잘되어 있는 곳도 선호지역