박병찬의 7가지 부동산 전망 (다주택자 양도세 중과 완화, 전세 대란, 부동산 하락, 서울 부동산 투자 유망 지역)

7가지 키워드로 보는 2022년 하반기 부동산 시장 전망

5월 13일 코엑스에서는 머니쇼가 있었다. 머니쇼는 서울 머니쇼로 매일경제에서 2022 서울머니쇼를 통해 개인들에게 재테크에 대한 정보와 기업들에게는 고객을 만날 수 있는 기회를 드리고자 개최되었다. 이 곳에서 놀 부와 박병찬이 22년 부동산 전망 강의를 하였는데 7가지로 요약할 수 있다.

 

1.다주택자 양도세 중과 완화.

초 상급지를 제외한 전역의 매도 물량 늘 것. 특히 추가로 일시적 2주택 요건 완화, 최종 1주택 폐지의 핵심은 갈아타기 편의성 증대임. 그러나 다주택자 중 상급지의 매도 물량이 많기는 어려울 것임. 일반세율로 해도 자산축소 심함. 양도세 때문에 여러 채 처분 어려움. 따라서 실수요 갈아타기 장 + 못난이 처분장이 될 것임.

서울 부동산

2.대세 하락의 시작올까?

이번 완화 조치 및 추가 완화는 이전의 잘못된 규제로 인한 가격 왜곡을 어느 정도 해소 하며 조정을 끌어 낼 수는 있다. 하지만 신규 공급을 해결할 수 없으며 코로나 이후 풀린 엄청난 돈으로 인해 인건비, 자재 뿐 아니라 땅 값이 미친듯이 올랐다. 대세하락을 논하긴 이르다. 오히려 거주비의 급격한 상승이 우려된다.

서울 부동산

3. 8월 전세 대란 올라?

신규 입주량의 부족과 임대3법의 영향으로 거주비의 인상은 불가피해 보인다. 서울 상급지의 경우 2년전의 전세보증금으로 절대 해당지역에 살수 없다. 추가 보증금 마련이 어려울 만큼 올랐고 임대인 또한 보유세 문제로 반전세를 선호. 결국 나머지는 월세로 충당하는 것이 대세가 되었다. 전세냐 월세냐 어느 포지션이 유리한지 잘 판단해야 할 때다. 하반기는 전세 "소"란 월세 "대"란 의 상황이 예상된다.

서울 부동산

4.현 시점 2030세대 내집마련 전략.

청약으로 대박을 노리기 보다는 작은 기회들 부터 포착하여 내집 마련 하는게 좋을 것.

실거주보다 선 소유 목적으로 접근해야 다양한 기회 열릴 것. 규제완화로 인한 매물 경쟁이 벌어지는 곳의 아파트나 서울 내 노후주택 밀집지 빌라가 적은 돈으로 큰 수익 주게 될 것.

가격 조정으로 전세가율이 높아지면 투자금 낮고 조정폭만큼 싸게 사는 것.

서울 빌라 지가와 아파트 가격 대비 싼곳이 대부분. 서울 그동안 못했던 정비사업지 엄청 많이 나올 것.

서울 부동산

5.다주택자 부동산 투자 전략.

아직 취득,보유세는 "채"수 중심이기 때문에 덜오르거나 별로인 물건을 최대한 빨리 처분하고 같은 투자금 내에서 양질의 물건으로 교환해야 한다. 이 때 다주택자가 취득세 중과를 우회할 수 있는 방법을 최대한 활용해라. (주택 임대사업자 활용. 1억 미만 주택. 멸실주택. 아파텔)

서울 부동산

6. 소액으로 부동산 투자한다면?

아파트 투자 하고 싶다면 경기 북부 낮은 용적률 + 높은 지분 아직도 싼 단지 많음. 과거의 경기 남부 지역 중 하위 입지도 낮은 용적률과 높은 지분 단지 재건축 되거나 진행 중. 결국 북부도 그렇게 될 거임.

지금 소액으로 단기 수익 가장 클 종목은 빌라임. 지가 아파트가격 대비 싼 타이밍 이기도 하고 그동안 공급의 정체. 즉 밀린 숙제를 해야되는 시기. 앞으로 2년 동안 큰 가격 변화가 있을 것.또한 임차 시장 안정화를 위한 임대사업자 혜택이 커질 전망이니 모두 활용할 것.

서울 부동산

7. 새정부 취임 후 유망 지역

박병찬-용산. 용산의 미래가치는 상상이 안됨.

놀 부- 나는 투자는 무조건 싸게 사는 게 중요하다고 본다. 지금 제일 싼 곳은 여의도와 목동이다.